Erfolg ist eine Sache der Perspektive

Steuerreform: Änderungen für Immobilienbesitzer

Mit 1.1.2016 treten auch im Bereich der Immobilienbesteuerung zahlreiche wesentliche Neuerungen ein. Obwohl derzeit noch kein Gesetz(-esentwurf) vorliegt, dürften folgende Änderungen fix sein.

1. Grunderwerbsteuer

Ab dem Inkrafttreten der Änderungen wird die Grunderwerbsteuer (GrESt) unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis immer vom Verkehrswert berechnet (ausgenommen Land- und Forstwirtschaft und Umgründungen). Ebenfalls wird es keinen Unterschied machen, ob die Übertragung entgeltlich (Kauf oder Tausch) oder unentgeltlich (Schenkung oder Erbschaft) erfolgt. Folgende Staffelung bzw. folgende Steuersätze sind geplant:

    die ersten       EUR 250.000,00 mit 0,5 %,
    die nächsten  EUR 150.000,00 mit 2,0 %,
    alles über       EUR 400.000,00 mit 3,5 %.

Unser Tipp:
Bis zum Inkrafttreten der Novelle können Liegenschaften daher innerhalb der Familie noch mit 2 % vom dreifachen Einheitswert übertragen werden.

Konnten Familien bei der letzten Novelle des Grunderwerbsteuergesetzes zum 1.6.2014 noch aufatmen und sich sogar zu den Gewinnern zählen, weil die Bemessungsgrundlage beim dreifachen Einheitswert belassen wurde unabhängig davon, ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, wird künftig auch im Familienverband die GrESt vom Verkehrswert bemessen werden.

Unklar ist, wie der Verkehrswert festzustellen ist. Bereits im Zuge der letzten Reform hat es hier im BMF Berechnungsmodelle gegeben, welche möglicherweise jetzt umgesetzt werden. Es kann aber auch notwendig sein, ein Gutachten beizubringen. Nach den nun vorliegenden Informationen ist es denkbar, dass z.B. bei einer Übertragung einer Liegenschaft an mehrere Kinder der Betrag von EUR 250.000 pro Kind zur Anwendung kommen könnte. Ob dies tatsächlich der Wille des Gesetzgebers ist, wird man bei Vorliegen des Entwurfes feststellen können. Um ein Gefühl für die Verteuerung zu bekommen: die Einheitswerte von Immobilien lagen im Bereich von 5 % bis 10 % des Verkehrswertes und zum Teil noch darunter.

Die Eintragungsgebühr ins Grundbuch soll nach derzeitigem Informationsstand unverändert bleiben.

Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft bleiben die 2014 neu erhobenen Einheitswerte weiterhin relevant. Der Freibetrag für Übertragungen von Immobilien im Rahmen von altersbedingter unentgeltlicher Betriebsübergabe steigt auf EUR 900.000. Für Tourismusbetriebe mit Immobilien sind Ermäßigungen angekündigt.

Unser Tipp:
Bis zum Inkrafttreten wird daher zu überprüfen sein, ob es Sinn macht, Immobilien durch eine Schenkung bereits jetzt zu übertragen.

In der Praxis werden (Tourismus-)Betriebe in der Rechtsform eines Einzelunternehmens häufig im Wege eines Zusammenschlusses nach Artikel IV Umgründungssteuergesetz übergeben, sodass die 3,5%ige Grunderwerbsteuer nur vom geringen zweifachen Einheitswert anfällt. Dies kann auch 2016 günstiger sein als die angekündigte Sonderregelung für Tourismusbetriebe.

Bei vorgezogenen Übertragungen ist zu beachten, dass unter Umständen negative umsatzsteuerliche Konsequenzen resultieren können, wie z.B. die Notwendigkeit einer Vorsteuerkorrektur oder aber der Entfall der Möglichkeit, bei einem Mietvertrag zur Umsatzsteuer zu optieren. Diese negativen Konsequenzen können durch Einräumung eines Fruchtgenusses reduziert bzw. vermieden werden, wobei allerdings hier die neue und strengere Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu beachten ist.

Immobilien könnten aber auch gegen Gewährung einer (Leib-)Rente übertragen werden.

2. Erhöhung der Immobilienertragsteuer – ImmoESt

Ebenfalls zu einer Erhöhung kommt es bei der erst 2012 eingeführten Immobilienertragsteuer. Diese wird von 25 % auf 30 % angehoben, wodurch es auch bei Altfällen zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 % kommt. Zusätzlich soll der Inflationsabschlag (2 % ab dem 11. Jahr, höchstens jedoch 50 % des Gewinnes) entfallen.

Unser Tipp:
Es wird bei der Überlegung, ob eine vorgezogene Übertragung erfolgen soll, dem sofortigen Anfall von 3,5%iger GrESt dem später höheren Anfall von ImmoESt gegenüber zu stellen sein. Ebenso sind der Entfall des Inflationsabschlages und umsatzsteuerliche Konsequenzen zu berücksichtigen.

Zu bedenken ist in jedem Fall, dass es sich sowohl bei der Hauptwohnsitzbefreiung als auch bei der Herstellerbefreiung um eine höchstpersönliche Befreiung handelt, die durch Verschenken oder Vererben jedenfalls untergeht, wobei die Hauptwohnsitzbefreiung zweiter Art (mindestens 5 Jahre in den letzten 10 Jahren) durch entsprechend langes Bewohnen wiederum erlangt werden kann.

3. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Auch dieser Bereich wird zur Gegenfinanzierung herangezogen. Der bereits geringe Abschreibungssatz bleibt mit 1,5 % zwar erhalten, der in den Richtlinien zugestandene 2 %-Satz für Altgebäude (Errichtung vor 1914) soll aber entfallen.

Wie aus dem BMF zu vernehmen war, sollen die begünstigten Abschreibungen von Herstellungskosten auf 15 Jahre unverändert bleiben; neu wird allerdings der Instandsetzungsaufwand auf 15 Jahre zu verteilen sein. Gleiches wird wohl auch bei freiwilliger Verteilung von Instandhaltungsaufwand gelten, um die Zeiträume zu harmonisieren. Schließlich soll ein höherer Grundanteil schlagend werden.

4. Vermögensverwaltende Kommanditgesellschaften

Die seit vielen Jahren im Bereich von vermögensverwaltenden KGs bereits bestehende Beschränkung von Verlustzuweisungen, sofern keine ausreichenden Hafteinlagen vorliegen, soll nunmehr auch gesetzlich verankert werden. Die Regelung sieht vor, dass Verluste einem Kommanditisten nur dann zugewiesen werden können, wenn diese durch Einlagen gedeckt sind, oder zumindest in der im Firmenbuch eingetragenen Hafteinlage Deckung finden (der genaue Gesetzestext ist abzuwarten). Ob die Verschärfung auch für unbeschränkt haftende Gesellschafter gelten wird, bleibt abzuwarten.

5. Immobilien im Betriebsvermögen

Schließlich soll es auch im betrieblichen Bereich bei Immobilien Änderungen geben:

Der bisherige Abschreibungssatz von 3 % wird auf 2,5 % gesenkt, der 2 %-Satz auf 2,5 % angebhoben. Dies gilt uE auch für bereits bestehende Gebäude.
Die sofortige Berücksichtigung von Instandsetzungsaufwendungen soll abgeschafft werden und eine Verteilung von Instandsetzungsaufwendungen auf 15 Jahre ist vorgesehen.
Ebenfalls soll der von der Finanzverwaltung anerkannte Grundanteil erhöht werden, wobei hier eventuell eine Erhöhung auf 30 % erfolgen wird.
Die Denkmalschutzabschreibung wird von 10 auf 15 Jahre verlängert.

6. Resümee

Alles in allem sind noch viele Fragen offen und die Gesetzeswerdung darf mit Spannung erwartet werden. Es ist damit zu rechnen, dass viele kleine Änderungen bzw. sogenannte Klarstellungen bisher noch nicht kommuniziert wurden, auch wenn sie für den einzelnen Steuerpflichtigen von besonderer Relevanz sein können.